⚠️ Интерактивная версия не запущена. Некоторые просмотрщики HTML в ChatGPT и iOS отключают JavaScript, поэтому поля и кнопки не работают. Опубликуйте код в блоке T123 на Tilda или откройте файл с веб-сервера в браузере.
Живая математическая модель • версия 0.3

У недвижимости
не одна цена.

18 групп факторов, районные ориентиры Санкт-Петербурга и Ленобласти и три стратегии продажи. Измените характеристики или вставьте описание объекта — модель пересчитает три цены.

Срез рынка: июль — октябрь 2026
Экспериментальная оценка. Квартиры: в основе региональные медианы цен объявлений; дома: средние цены предложений земли и строений с экспертными территориальными коэффициентами. Это не база фактических сделок, не обученная на них нейросеть и не официальный отчёт оценщика. Три цены — сценарии выставления, не гарантия продажи.

01 Что оцениваем?

Выбор модели

02 Где находится объект?

Районный ориентир
Включены 18 районов СПб и районы ЛО
Экспертная поправка, не цена улицы

03 Опишите объект

18 групп оценки
Дом и техническое состояние
Участок, окружение и уникальность
Приблизительно по дорогам
В цене будет учтена лишь часть затрат
Поправки рассчитываются по каждой группе отдельно и суммируются в логарифме цены, чтобы проценты не создавали неконтролируемое двойное завышение. Вес каждого фактора пока экспертный и требует калибровки на реальных сделках.

04 Умный разбор описания

Локальный NLP

Опишите объект свободным текстом — алгоритм найдёт конкретные характеристики, покажет их для проверки и предложит заполнить анкету. Распознавание работает без API и не отправляет текст в интернет. Это экспертный языковой анализатор, не обученная нейросеть.

Настройка рыночной базы

Необязательно

Районные значения — цены предложений, а не подтверждённых сделок. Если у вас есть более точные данные по микролокации, задайте свою базовую цену: это заменит исходную опору при следующем расчёте. Пустое поле = районное значение модели.

Не используйте заведомо нерелевантные продажи. Рыночные аналоги и состояние объекта учитываются ниже.

04 Спрос и реальные аналоги

Необязательно
Это дополнительный блок, который усиливает оценку. Не знаете количество продаж? Оставьте поле пустым: модель не будет придумывать спрос. Подтверждённые цены сделок ценнее цен из объявлений.
В выбранной локации и ценовом сегменте
Не считайте снятые объявления продажами

Ваши сравнимые объекты

Цена, млн ₽Площадь, м²Участок, сот.СтатусПохожесть
Аналоги не указаны. Оценка строится по региональным ориентирам и характеристикам.
Предполагается, что аналоги действительно сопоставимы по району, состоянию и типу. Укажите степень сходства и статус каждого аналога. Самостоятельно отмеченные «сделки» не проверяются системой. Их вес больше, особенно если указано несколько сопоставимых сделок. Поправка −5% к объявлениям пока не откалибрована.

Источники и честные ограничения

Прозрачность
① м² аналитика, 10 октября 2026 — медианы объявлений по 18 районам СПб и отдельным населённым пунктам.
② БН, июль 2026 — средняя запрашиваемая стоимость сотки земельных участков: 374,2 тыс. ₽ в ЛО, 1,147 млн ₽ в СПб/пригородах.
③ БН, июль 2026 — здания без земли: 71,6 тыс. ₽/м² ЛО и 107 тыс. ₽/м² СПб/пригороды.
④ RealtyStats, октябрь 2026 — 174,1 тыс. ₽/м² по Всеволожскому району (ориентир предложений); 129,0 тыс. ₽/м² по Ломоносовскому; 102,9 тыс. ₽/м² по Гатчинскому.
⑤ Для остальных районов ЛО, локальных различий внутри районов и многих частных характеристик используются пробные экспертные коэффициенты, не выдаваемые за официальную статистику.
ⓘ Ни один результат не представляет собой официальную оценку по закону №135-ФЗ. Нет прямого подключения к Росреестру, CRM, базам сделок или актуальным объявлениям. Данные пользователя никуда не отправляются; доступен экспорт локального JSON.

Расшифровка оценки

18 факторов

Как формируются три сценария

Быстрая
—
Оптимальная
—
Выгодная
—

Влияние 18 групп факторов

Значения показывают приблизительное влияние по отношению к базовому объекту в той же локации. Для недвижимости с участком земля и строение оцениваются отдельно.

Что делает модель внутри

Модель 0.3

Математическое ядро — интерпретируемая гедоническая модель и локальный разбор русского текста с 18 группами факторов, поправками в логарифме стоимости, двумя слагаемыми «земля + дом» для загородной недвижимости, робастным усреднением пользовательских аналогов и сценарным управлением спросом. При наличии подтверждённых сделок сопоставимые объекты получают больший вес.

01База квартир

Медиана цены объявления за м² × площадь × корректировки квартиры. Экспертная поправка −5% переводит предложение в гипотетический ориентир сделки.

02База загородных домов

Цена земли = сотки × ориентир ₽/сот. Цена здания = м² × ориентир ₽/м². Модификаторы применяются раздельно.

03Аналоги

Цены приводятся к площади объекта, выбросы ограничиваются, далее модель смешивает их с базовой оценкой. Фактические сделки имеют больший вес.

04Стратегии продажи

Три цены — разные стартовые предложения от одной расчётной опоры. Спрос влияет на размер диапазона, но не превращается в неподтверждённую вероятность сделки.

Следующая итерация настоящего ML: обучить CatBoost/градиентный бустинг на подтверждённых сделках, учесть расстояния до инфраструктуры и отдельно оценивать время продажи (survival analysis). До появления таких данных называть этот прототип «нейросетью, обученной на продажах», было бы неверно.

Отчёт «ТРИ ЦЕНЫ» · экспертный демонстрационный расчёт · не официальный отчёт оценщика · на 17 октября 2026.
ТРИ ЦЕНЫ • 2026 • Прототип с настоящими вычислениями, без сервера и оплаты · с локальным разбором текста